Как празните офис сгради могат да помогнат на Ню Йорк да разреши жилищната си криза

Градът отчаяно се нуждае от повече жилища под наем. Стотици остарели по-стари офис сгради стоят почти празни. Така че защо да не използвате единия проблем за решаване на другия?

Начинът е да се дадат намаления на данъка върху собствеността на наемодателите, за да се подпомогне плащането на високите разходи за преобразуване на безполезни стари офиси в апартаменти под наем.

Най-големият търговски наемодател в града, SL Green, тихомълком популяризира такава стратегия, която, макар и забравена от мнозина, работеше невероятно добре в миналото.

Времето му отново дойде — но само ако събудените законодатели в Олбъни преодолеят вкоренената си омраза към компаниите за недвижими имоти и проявят малко здрав разум.

Прав. Кати Хочул и законодателите обсъждат гнездото на стършели от жилищни въпроси, като например дали да възстановят данъчните стимули за ново строителство, което включва жилища на достъпни цени – предимство, което се разпадна, когато програмата 421-A изтече през 2022 г.

Това беше смъртоносен удар за създаването на нови жилища. През 2023 г. едва 9 090 единици се покачват в целия град в сравнение с над 45 000 през 2022 г.

Но сега SL Green предлага изключително практичната идея да предостави на разработчиците данъчни облекчения, не непременно за изграждане на чисто нови сгради, а за преобразуване на съществуващи, но безполезни офиси в нови домове, при условие че преобразуванията включват значителен брой достъпни единици.

Робърт Шифър, изпълнителен вицепрезидент по развитието на SL Green, каза: „Това би било сеизмично за градските сгради от клас B и C“ — което означава десетки остарели офис адреси, които вече не се харесват на наемателите.

Подобен подход помогна да се спаси районът на Уолстрийт от разруха преди четвърт век, когато бившият кмет Руди Джулиани, с подкрепата на държавата, предостави данъчни облекчения на собствениците на офис сгради в центъра на хълма, за да ги препроектира за жилища .

Между 1995 и 2006 г. така наречената програма 421-g катализира преобразуването на зашеметяващите 13 милиона квадратни фута безполезни офиси в центъра на почти 13 000 апартамента и доведе до коренна промяна в част от града, която някога затваряше в 5 следобед.

вижте също

Наемодатели в Ню Йорк примамват работниците обратно в офисите с туршия, голф симулатори, аркадни игри и гурме храна

Всички те бяха с пазарна цена, за разлика от настоящия обсъждан план.

SL Green няма официална лобистка кампания. По-скоро това е „обучение на ключови заинтересовани страни, като избрани служители, обществени групи и защитници на жилищата, за ползата от такъв подход“, каза Шифър.

Компанията ги „превежда през“ възможността, която може да трансформира, например, 750 Third Ave. на компанията между Източна 46-та и 47-ма улица.

Остарялата 34-етажна офис сграда, открита през 50-те години на миналия век, сега е 80% празна.

„Ние помагаме да се формулира проблемът“ по начин, който в крайна сметка може да доведе до законодателство“, каза Шифър.

SL Green иска да превърне 750 Third в 543 единици, от които 25% биха били достъпни.

Проектът вероятно ще струва четвърт милиард долара, изчисли Шифър.

Но това ще донесе крайно необходимите нови жилища и живот на Трето авеню, болният човек на пазара в Мидтаун, където свободните офиси надхвърлят 30% и десетки магазини и ресторанти са затворени.

Закъсаният град не се ли нуждае от всяка стотинка данък, която може да получи? Всъщност данъчните облекчения за преустройства биха стрували на общинската хазна скъпи пари.

При 750 Third Ave., например, градът ще се откаже от $10 милиона годишни данъци върху имотите.

Но се предвижда градът да събере 16,1 милиарда долара приходи от данък върху собствеността само през второто тримесечие на 2024 г., казаха от офиса на градския контрольор.

Въпреки че преговорите в Олбъни се провеждат сред мъгла от противоречиви програми, комисарят по градското планиране Даниел Гародник ми каза, „В момента се разглежда данъчно намаление [за преобразуване] като част от разговора за бюджета.“

Получете мнения и коментари от нашите колумнисти

Абонирайте се за нашия ежедневен бюлетин за публикуване на мнения!

Благодаря, че се регистрирахте!

Щраквайки по-горе, вие се съгласявате с Условията за ползване и Политика за поверителност.

Никога не пропускайте история.

Подобна стъпка не би била от полза само за SL Green.

Rudin Management, който притежава полупразния 845 Third Ave., построен през 1963 г., също наблюдава.

Такива са и собствениците на 111 Wall St., напълно празна 24-етажна кула от 60-те години на миналия век, която беше преработена за съвременна употреба, само за да бъде поразена от един-два удара на пандемията и смазващите лихвени проценти.

Собственикът, InterVest Capital Partners, иска да го преустрои в 1300 апартамента.

Кметът Ерик Адамс се опитва да улесни преобразуването от офис в дом с програма „Ускорител“, за да намали бюрокрацията.

Също така се работи върху ревизия на зонирането, за да се разширят зоните, където са разрешени жилищни преустройства.

Но данъчните облекчения зависят от убеждаването на крайнолевите законодатели, които биха заменили недвижимите имоти на свободни предприятия с петгодишни планове в съветски стил, ако можеха.

Голямата ябълка подкрепя обструкционистите на Олбъни да преодолеят своите марксистки фантазии и да направят правилното нещо.

Последвайте ни в